전세 계약 시 꼭 확인해야 할 체크리스트 (2025년 최신)

10월 09, 2025

수천만 원에서 많게는 억 단위까지 오가는 전세 보증금, 혹시 아직도 계약서에 서명부터 하시나요?2025년 현재 전세 사기 피해가 증가하면서, 전세 계약 전 확인해야 할 필수 항목에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

이 글에서는 보증금을 안전하게 지키기 위한 전세 계약 체크리스트를 등기부등본부터 전입신고, 확정일자까지 전문가 수준으로 정리해드립니다.

1. 등기부등본 열람은 필수

임대인(집주인)이 진짜 소유자인지, 근저당이 잡혀 있는지 확인하는 문서가 바로 등기부등본입니다.

✅ 확인 항목

표제부: 부동산 주소, 구조, 면적 등
갑구: 소유자 정보 (실제 집주인과 동일한지 확인)
을구: 근저당권, 압류, 전세권 설정 등 (보증금 반환에 영향)

Tip: 집주인이 아닌 ‘대리인’이 계약하자고 할 경우, 위임장과 신분증 사본 확인 필요

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2. 확정일자 받기

확정일자는 전세보증금에 우선 변제권을 부여하는 역할을 합니다.
임대차 계약서를 지참하고 관할 주민센터에 방문하면 부여받을 수 있습니다.

✅ 방법

주민센터 방문 (또는 온라인 정부24 가능)
계약서 원본 지참 (날인된 사본은 안 됨)
접수 후 계약서에 도장 찍힌 ‘확정일자 도장’ 확인

주의: 확정일자는 계약 당일이 아닌 실제 확정일자 등록일 기준으로 효력 발생

3. 전입신고 완료 → 대항력 발생

전입신고는 단순 주소 이전이 아닙니다.
전입신고 + 확정일자를 완료해야 보증금에 대한 법적 보호가 시작됩니다.

✅ 전입신고 방법

주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청
세대주 변경 없이 주소지 이전만 등록 가능
전입신고 후 확정일자를 동시에 진행 가능

대항력 발생 조건: 실제 거주 + 전입신고 → 집이 경매로 넘어가도 보증금 보호받음

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4. 계약 전 반드시 물어봐야 할 질문

“이 집은 본인 명의인가요?” (등기부등본 갑구 확인)
“근저당 설정된 금액은 얼마인가요?”
“보증보험 가입 가능한 집인가요?” (보증금 보호 대안)
“이전 임차인이 있었다면 퇴거 사유는?”

계약 전 확인은 권리입니다. 질문을 망설이지 마세요.

5. 보증금 안전하게 지키는 추가 방법

✅ 전세보증금 반환 보증보험 가입 (HUG, SGI)
✅ 등기부등본 + 건축물대장 모두 확인
✅ 이중 계약 방지 – 계약 당일 현장 확인 필수
✅ 입주 당일 실제 주소로 전입신고 바로 진행

6. 전세 계약 체크리스트 요약

체크 항목	확인 내용
등기부등본 확인	소유자, 근저당 여부, 압류 여부
전입신고	주민센터 또는 정부24에서 가능
확정일자	계약서 원본 지참 필수
보증보험 가입	보증금 100% 보호 가능
임대인 본인 확인	대리 계약 시 위임장 요구

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 확정일자와 전입신고 중 뭐가 먼저인가요?

A. 순서는 상관없지만, 둘 다 완료해야 대항력 + 우선변제권이 모두 발생합니다.

Q2. 보증금이 1억 원 넘는데 보호받을 수 있나요?

A. 보증금 전액 보장은 보증보험 가입 시 가능합니다. 일부 지역은 한도 있음.

Q3. 등기부등본은 얼마나 자주 봐야 하나요?

A. 계약 전, 계약 당일, 입주 직전 최소 3번은 확인하는 것이 안전합니다.

✅ 마무리: 안전한 전세 생활, 철저한 사전 준비로부터

전세 계약은 금전적 손실이 큰 만큼, 꼼꼼한 사전 확인과 기본적인 법적 절차만 지켜도 대부분의 위험을 피할 수 있습니다.

오늘 공유한 체크리스트를 통해 보증금과 내 권리를 철저히 보호하시기 바랍니다.

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