전세계약 체크리스트! 보증금 사기 막는 2025년 최신 세입자 가이드

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전세로 이사할 때, 계약서에 서명만 하면 끝이라고 생각하셨다면 큰일 날 수 있습니다. 최근 몇 년 사이 깡통전세, 전세 사기, 역전세 문제로 수많은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하고 큰 피해를 입었습니다.

이 글에서는 2025년 기준으로 세입자가 반드시 알아야 할 전세계약 체크리스트를 항목별로 정리해 드립니다. 전입신고, 확정일자와 함께 꼭 확인해야 할 보증금 지키는 방법을 지금 확인하세요.


전세사기 예방



✅ 1. 계약 전 ‘등기부등본’ 확인은 필수!

전세계약 전에 반드시 해당 집의 등기부등본(등기사항전부증명서)을 열람해야 합니다.

  • 발급 방법: 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
  • 확인 포인트:
    • 집주인(소유자)와 계약 상대방이 일치하는지
    • 근저당권, 압류, 가압류 등 담보물 설정 여부
    • 잔금 지급일 기준 선순위 채권 존재 여부

※ 근저당이 설정되어 있더라도 보증금보다 대출이 적고, 순위가 낮으면 계약 가능하나
주의가 필요합니다. 가능하면 선순위 없는 깔끔한 등기 상태가 가장 안전합니다.


✅ 2. 집주인 명의 통장으로 계약금 송금

계약금 또는 잔금을 이체할 때는 반드시 등기부등본에 명시된 소유자 본인 명의 통장으로 보내야 합니다.

가끔 대리인 또는 부동산 사장 명의의 통장을 요구하는 경우가 있는데, 이런 경우 전세 사기 가능성이 높아집니다. 송금 내역은 향후 법적 증거가 될 수 있으므로 반드시 거래명세 확인증, 이체 화면 캡처 등을 보관하세요.


✅ 3. 전세금 반환보증 가입 고려

보증보험(전세금 반환보장 보험)은 전세 계약 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증이 대신 반환해주는 제도입니다.

  • 가입 조건: 전입신고 + 확정일자 + 세입자 신청
  • 가입 비용: 보증금의 0.1~0.2% 수준 (1억 원 기준 연 약 10~20만 원)
  • 가입처: HUG, SGI 서울보증 홈페이지 또는 제휴 은행

최근 깡통전세 피해가 늘면서 보증보험 가입 여부가 사실상 필수로 인식되고 있습니다.


✅ 4. 전입신고 + 확정일자 조합은 필수

전입신고 + 실제 거주 + 확정일자 3가지 조건을 충족해야 주택임대차보호법상 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 발생합니다. 이 부분은 전입신고 글과 확정일자 글에서 자세히 안내드렸습니다. 꼭 참고하셔서 절차를 빠뜨리지 마세요.


✅ 5. 계약서 작성 시 주요 항목 체크

계약서 작성 시 다음 내용을 꼭 포함해야 합니다.

  • 임대인/임차인 실명 기재 + 서명 또는 도장
  • 주소, 보증금, 계약 기간, 특약 사항 명시
  • 전입신고 및 확정일자 진행 동의 여부
  • 위약금, 중도해지 조건 등 명확하게 기입

※ 특약 사항은 말로만 하지 말고 반드시 계약서에 기재해야 법적 효력이 있습니다.


✅ 6. 잔금일 당일에도 ‘최종 점검’ 필수

  • 등기부등본 재확인 (새로운 근저당 또는 압류 발생 여부)
  • 임대인 변동 사항 확인
  • 주택 상태 체크 후 사진 또는 영상으로 기록

계약 전과 다르게 등기 상태가 변했을 경우, 잔금 지급을 보류하고 상황을 확인해야 합니다.


🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세 보증보험은 무조건 가입해야 하나요?
A. 의무는 아니지만, 최근 전세사기 문제로 인해 사실상 필수로 여겨지고 있습니다.

Q. 집주인이 확정일자를 거부하면 어떻게 하나요?
A. 확정일자는 임차인이 단독으로 주민센터에 신청할 수 있으며, 집주인 동의가 필요하지 않습니다.

Q. 등기부등본은 계약 당일에도 다시 확인해야 하나요?
A. 반드시 확인해야 합니다. 잔금 직전 새 근저당이 설정되었을 수 있습니다.


🔍 마무리 요약

  • 등기부등본 확인 → 집주인 본인 통장 이체
  • 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자
  • 보증보험 가입으로 리스크 최소화
  • 계약서 특약 및 세부항목 꼼꼼하게 작성

세입자의 권리를 지키는 전세계약, 체크리스트만 잘 지켜도 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.


📎 참고 사이트


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