전세보증금 못 돌려받을 때, 반환 소송 절차 완벽 정리 (2025년 최신)

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면? 세입자가 할 수 있는 가장 강력한 대응은 바로 전세보증금 반환 소송입니다.

2025년 현재, 전세사기 피해가 늘면서 보증금 반환 소송 관련 문의도 급증하고 있습니다.
이 글에서는 실제 소송 절차를 초보자도 이해할 수 있도록 단계별로 정리해드립니다.

✅ 전세보증금 반환 소송이란?

임대차 계약이 종료된 후, 집주인이 전세보증금을 반환하지 않거나 지연할 경우
세입자가 법원에 소송을 제기하여 보증금 반환을 강제 집행할 수 있도록 하는 절차입니다.

소송에 앞서 내용증명 발송 → 지급명령 신청 → 본안 소송 순으로 진행됩니다.
복잡해 보이지만, 실제 절차는 상당히 체계적이며 세입자가 보호받을 수 있는 법적 장치도 마련되어 있습니다.

📝 1단계: 내용증명 발송

소송 전에 먼저 내용증명 우편을 통해 집주인에게
“보증금을 언제까지 반환해 달라”는 공식 요청 의사를 전달합니다.

• 작성 방법: 우체국 방문 또는 인터넷우체국 (www.epost.go.kr)
• 기재 내용: 계약 종료일, 미반환 보증금 금액, 지급 요구 기한
• 효과: 소송 시 ‘정식 청구의사’ 입증 자료로 활용

Tip: 집주인이 연락을 피하거나 모른 척할 경우에도 내용증명은 법적 효력을 가집니다.

⚖️ 2단계: 지급명령 신청 (소송 전 간이 절차)

지급명령은 정식 소송보다 빠르게
채권자(세입자)가 법원에 돈을 달라고 요청하는 간단한 절차입니다.

• 신청 방법: 관할 지방법원 민원실 또는 전자소송 시스템
• 서류: 임대차계약서, 전입신고 사실증명서, 확정일자 부여 확인서 등
• 수수료: 소송보다 저렴 (약 1~2만 원 수준)
• 소요 기간: 약 2~4주

※ 집주인이 이의신청을 하지 않으면 확정 판결과 동일한 효력이 발생하여
압류·경매 등 강제집행이 가능합니다.

⚖️ 3단계: 본안 소송 제기

내용증명과 지급명령에도 불구하고 집주인이 보증금을 지급하지 않는다면,
전세보증금 반환청구 본안소송을 제기할 수 있습니다.

• 관할 법원: 임대주택 소재지 관할 지방법원
• 소송 비용: 인지대 + 송달료 약 5만~10만 원 내외
• 진행 기간: 평균 2~4개월

본안소송이 확정되면 판결문을 통해 강제집행이 가능해지며,
집주인의 다른 재산(급여, 예금, 보증금 등)도 압류 대상이 될 수 있습니다.

💰 4단계: 강제집행 (압류 및 경매)

판결문 또는 확정된 지급명령을 받은 후,
집주인의 재산에 대해 압류, 추심, 부동산 경매 절차를 진행할 수 있습니다.

• 집주인 계좌 압류 (금융기관 요청)
• 월세 수익 또는 전세보증금에 대한 채권 추심
• 부동산에 대한 경매 청구

주의: 집주인 명의로 된 재산이 전혀 없을 경우 집행이 어려울 수 있으므로,
계약 전 등기부등본, 신용상태 확인이 매우 중요합니다.

🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 집주인이 파산하면 어떻게 되나요?
A. 개인회생·파산 절차에 들어갈 경우, 우선변제권이 있어도 일부만 회수될 수 있음. 보증보험 가입이 중요한 이유입니다.

Q. 변호사 없이 혼자 소송할 수 있나요?
A. 가능합니다. 특히 지급명령, 전자소송은 혼자서도 충분히 가능합니다.
다만 금액이 크거나 복잡한 사안은 변호사 상담 권장.

Q. 보증금 반환 받는 데 얼마나 걸리나요?
A. 지급명령 → 확정까지 1~2개월, 본안소송 → 판결까지 2~4개월 소요됩니다.
집행까지 고려하면 총 3~6개월 정도 예상됩니다.

📌 마무리 요약

• 1단계: 내용증명으로 반환 요구
• 2단계: 지급명령으로 신속 대응
• 3단계: 본안소송으로 강제력 확보
• 4단계: 판결 후 강제집행 진행

전세보증금 반환 소송은 시간이 걸리더라도
세입자의 권리를 보호하기 위한 정당한 절차입니다.
감정적으로 대응하지 말고, 차분하게 단계별 절차를 따라가시길 바랍니다.

📎 공식 참고 사이트

• 대법원 전자소송: https://ecfs.scourt.go.kr
• 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr
• 대한법률구조공단: https://www.klac.or.kr

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