2025년 전세보증금 반환청구 소송 절차 완벽정리: 세입자가 반드시 알아야 할 대응법

5월 05, 2025

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면? 더 이상 남의 일이 아닙니다. 2025년 현재, 역전세난과 임대인의 파산, 전세사기 증가로 인해 전세보증금 반환을 둘러싼 분쟁이 전국적으로 확대되고 있습니다.

세입자는 임대차 계약 종료 시점에서 보증금을 돌려받을 권리를 가지며, 정당한 사유 없이 반환하지 않는 임대인을 상대로 ‘전세보증금 반환청구 소송’을 통해 법적 대응이 가능합니다.

이 글에서는 법률 전문가의 시각에서 전세보증금 반환청구 소송의 전 과정을 실제 절차에 따라 알기 쉽게 정리했습니다. 전세 사기로부터 내 돈을 지키기 위한 핵심 정보, 지금 확인하세요.

1. 전세보증금 반환청구 소송이란?

임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 세입자가 민사소송을 통해 법적으로 보증금을 청구하는 절차입니다.

주요 원인으로는 아래와 같은 사례가 많습니다:

임대인이 집을 팔아도 보증금보다 낮은 가격으로 매각되어 금액이 부족한 경우
임대인이 파산 또는 잠적
집이 경매 또는 공매로 넘어가 보증금이 보호받지 못하는 경우

2. 소송 전 확인사항

소송을 시작하기 전, 아래와 같은 사항을 반드시 체크하세요.

계약 기간이 종료되었는가? → 계약 기간이 끝나기 전에는 소송이 불가능
전입신고 + 확정일자 받았는가? → 대항력 및 우선변제권 확보 여부 중요
집이 경매 중인지? → 경매 절차에 참여해야 할 수도 있음

※ 임대인이 연락을 받지 않더라도 계약 종료와 동시에 청구가 가능합니다.

3. 전세보증금 반환청구 소송 절차

2025년 현재, 소액청구라면 전자소송(대한민국 법원 e-소송 시스템)을 이용해 편리하게 진행할 수 있습니다.

📌 이용 시 주의사항: 개인 사용자는 회원가입 + 공동인증서 등록 필요 익스플로러가 아닌 크롬/엣지 브라우저 최적화 지원 중 모바일에서도 일부 기능 제공되나, PC 환경 이용 권장

① 내용증명 발송

소송 전에 임대인에게 보증금 반환 요청을 공식적으로 알리는 단계입니다. 우체국 인터넷 내용증명 또는 직접 방문하여 작성하세요.

② 소장 작성 및 제출

관할 법원: 부동산 소재지 관할 지방법원
내용: 계약 정보, 반환 요구 내용, 미지급 금액, 요청 사유 등
첨부서류: 임대차계약서, 전입세대 열람확인서, 확정일자 부여 서류

③ 법원 접수 후 송달

법원이 소장을 접수하고, 임대인에게 송달합니다. 이후 30일 이내 답변서가 제출되지 않으면 기본적으로 원고(세입자) 승소로 간주됩니다.

④ 판결 선고 및 확정

기일이 지정되면 직접 출석하거나, 준비서면만 제출해도 가능하며, 판결이 확정되면 집행권원 확보 상태가 됩니다.

4. 판결 후 강제집행 절차

판결만 받는다고 돈을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 강제집행(부동산 압류, 예금채권 압류 등)을 통해 실제 회수를 진행해야 합니다.

① 확정 판결문 + 집행문 발급

법원에서 판결 정본 + 집행문 부여 신청을 하여 집행 가능 서류 확보

② 채무자 재산 조사

예금 계좌, 부동산, 차량 등을 확인하여 집행 대상으로 설정

③ 집행 신청

압류 신청서를 관할 집행법원에 제출 → 채무자 예금 압류 또는 부동산 강제경매 가능

※ 현실적으로는 채권자 대리인(변호사, 집행관 등)의 도움이 필요할 수 있습니다.

5. 보증기관의 전세금 반환 보장제도도 활용 가능

세입자가 전세보증보험(HUG, SGI 서울보증 등)에 가입했다면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보험사를 통해 직접 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

HUG: 주택도시보증공사 홈페이지
SGI 서울보증: SGI 공식 홈페이지

보증금 회수가 어렵거나 임대인이 파산한 경우, 이 제도를 활용하는 것이 훨씬 현실적입니다.

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 소송을 하지 않고 받을 수 있는 방법은 없나요?

A. 임대인과 협의가 가능하다면 내용증명 후 조정센터(법원 조정제도)를 활용해볼 수 있습니다.

Q. 임대인이 연락을 받지 않는데 어떻게 하나요?

A. 소장은 등기 송달되며, 수령 거부 또는 이사 등으로 인한 부재 시에도 공시송달 절차로 소송은 가능합니다.

Q. 보증금을 못 받은 채 퇴거해도 되나요?

A. 원칙적으로 퇴거 시 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있으므로, 소송 및 보증기관 절차를 시작한 후 퇴거를 고려해야 합니다.

🔚 결론: 적극적으로 권리를 지키는 것이 중요합니다

2025년 현재 전세보증금 반환 분쟁은 단순한 개인 문제가 아닌 사회적 문제로 확산되고 있습니다. 세입자가 침묵하거나 체념할수록 피해는 커집니다.

내용증명 발송, 소송 제기, 강제집행, 전세보증금 반환보장제도까지 합법적이고 효과적인 수단을 통해 자신의 권리를 지키는 것이 무엇보다 중요합니다.

이 글이 전세보증금을 되찾고, 법적 분쟁을 침착하게 대응하는 데 도움이 되기를 바랍니다.

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